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책이름 : 30대부터 시작하는 부동산 노테크
지은이 : 박병호
출판사 : 청림출판
부동산 관련 재테크에 대해 아주 자세하게 설명해 놓았다. 평소에 궁금하게 생각했던 것들이나,
알고 싶은 내용이 너무 많이 들어 있어 순식간에 읽어버렸다.
무슨 일이든 알면 알수록 경험하면 경험할 수록 모자람을 느끼게 되고 깨달음을 얻게 되는데,
이 책은 나의 생각과 경험을 상당히 넓게 만들어 주었다.
실제로 발로 뛰어가며 지식과 경험을 쌓아 현명한 투자자가 되야겠다.
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수요자의 입장에서는 거주용이든 투자용이든 투자겸 거주용이든 어디 한 곳에 가서 그곳 얘기만 들어서는 안된다.
대체로 성미 급한 투자자는 처음에 들른 곳에서 그 동네의 좋은 얘기를 듣고는 그 중개인이
지역간 비교의식이 없을 것이라는 점은 아랑곳하지 않고 그곳의 매력에 빠져든다.
반대로 너무 신중해 결정 한번 내리기가 하늘의 별 따기인 사람은 이곳저곳 경쟁관계도 없는 곳들을
두루 섭렵하고 다니느라 나중에는 자신의 정보처리능력을 초과해 간 곳을 또 가고 또 몇 바퀴 돌기만 하다
타이밍을 놓치는 경우도 많다.
부동산은 어떤 주인을 만나느냐에 따라 금도 되고 똥도 될 수 있다. 이용방법에 자신이 있다면 반대되는 발상으로
비싼 것을 처분하고 그 값으로 싼 것을 주워 담아 안전한 수익을 창출할 수 있다.
개발계획이 발표되면 그 주변의 종주도시에 관심을 가져라. 종주도시란 소도시에 영향을 크게 미치는 중심도시를 말하는데,
분당 신도시를 기준해 보면 강남역, 삼성역세권 정도가 될 것이다. 개발계획이 발표되면 이미 그곳은 투자수익이 실현되어
가는 시점이고 그곳을 이어주는 종주도시는 새로이 투자를 시점이 된다.
윤실장은 손님이 상담 후 가고나면 즉시 자기만의 노트에 면담자의 연령, 생활수준, 가족구성, 취향, 이전 거주지,
앞으로의 계획, 세대주의 직업, 팔거나 사려는 부동산의 용도 등을 기록해 놓는다. 게다가 일주일에 한번은 문안 전화를 한다.
반면 선실장은 단지 전화번호, 예산, 선호 평형 정도만을 기록해 둔다. 이러한 차이는 결국 상이한 결과를 드러냈다.
감정평가는 수학처럼 정형화된 식으로 가격이 산정되는 것이 아니다. 또 우리나라 부동산은 개별성이 강해
그렇게 표준화시킬 수도 없다. 길 따라 가격이 달라지는 노선가식평가법도 미국과 같은 대평원이 들어선 도시나 지역에는
어느 정도 들어맞아도 우리 땅처럼 굴곡과 심한 협심지역에서는 터무니없는 가격이 산출된다.
지역간 경재구조를 읽으면 어부지리를 얻는다. 천안의 공단들이 수원권 첨단 공장을 유치하려고 각종 유인책으로
노력을 경주할 것이다. 또 김포가 경제특구 기능의 주도권을 인천 서구지역에 넘기지 않으려고 인천 접경지역을
먼저 개발하려 들 것이다.
동일한 물건을 두고도 소유자, 매입희망자, 매도희망자, 중개업자가 제시하는 가격이 서로 다를 수 있다는 것을 알고
특수사정을 보정해야 한다. 자신의 사정이 있으면 타인의 사정도 존중해야 역습을 당하지 않는다.
부동산 가격은 하나로 고정되어 있는 것도 아니고, 또 거기에 딸린 이해관계인도 한둘이 아니며,
모든 사정과 요인의 종합인 부동산 가격은 절대 하나일 수 없음을 기억해 둬야 한다.
이성적인 투자자가 되고 싶다면 이런 시기에는 행정가와 같은 입장에서 고강도 처방이 내려진 뒤에도
큰 변화가 발생하지 않는 이유를 파악한 뒤 나만의 길을 가야한다.
현명한 투자자라면 행정의 칼날이 내려지더라도 별 효과도 없을 그것에 신경을 쓰지 않고
진짜 중요한 '유동성과 금리'라는 자산시장에 미치는 가장 중요한 요인을 생각할 것이다.
그리고 이들에게 변화를 주는 경제적, 국제적 요인을 추적하며 매입과 매각의 타이밍을 조절해 나갈 것이다.
다소 비싸더라도 가장 좋은 것, 경쟁력이 있는 것, 노력하면 수익창출이 가능한 것, 차별적 이용이 가능한 것 등으로
부동산을 바라보는 시선도 시장과 종목에 맞게 변해가야 한다.
가수요가 아닌 실수요가 진정한 변화를 가져온다.
길이 날 곳을 주시하라. 투기 과열지구 주변에는 온통 개발 할 곳 밖에 없다. 그렇다면 그곳과 기존 도심을 연결하는 도로는
어디로 날 것인가? 각자 스스로 도시계획입안가가 되어 지도를 보고 선을 그어본 뒤 발로 확인해 보라.
부동산에는 증권처럼 정보가 즉시 시장에 반영되지 않는 타임랙이 존재한다. 증권처럼 오늘 저녁에 연구해 놓은 후
내일 아침에 바로 실행에 옮겨야 할 단파시장이 아니다. 며칠을 충분히 연구한 후 의사결정을 해도 크게 뒤지지 않는다.
그렇다고 초우량 부동산이 느긋하게 기다려 주는 것만도 아니다. 서두름과 신중함의 조화,
직접 지도를 보고 연구한 후 발로 확인하는 작업을 통해 부동산 감각이 길러지는 것이다.
외국에 나갔다오면 우리나라만큼 타워크레인이나 포크레인소리가 여기저기서 요란한 나라도 없음을 느낀다고 한다.
고속성장을 거듭하면서 서두르는 문화가 습관화되어 빨리 지어 빨리 허물고 또 지어대니 그럴 수 밖에 없다.
그러나 한 세대가 흘러가는 동안 계속된 경제성장, 지역의 핵이 한정된 국토구조, 철거와 재개발의 빠른 순환,
독신가구수의 증가 등이 그런 현상을 만드는 데 더 큰 요인으로 작용했다고 본다.
이렇게 역동적인 지역의 변화는 관련 정보의 폐쇄성, '개발이익환수제'의 미비 등에 힘입어 투자자에게
별다른 노력도 하지 않고 이득을 취하는 기회를 제공한다.
자본적 수익을 얻으려면 먼저 거시경제와 지역경제의 흐름을 읽을 수 있어야 한다. 그러기 위해서는 경제학 원론쯤은
독파하고, 경제신문 하나 정도는 애독해 왔어야 한다. 그 다음으로 국토지리 정도는 꿰차고 있어야 한다.
그때그때 흘러나오는 정보들을 일일이 지도를 펴놓고 확인할 시간이 없기 때문이다.
정보를 취하는 순간 머리에는 이미 지도가 그려지고 동시에 검색이 되어야 한다.
양질의 자본적 부동산은 주로 행정상 제한이 가해지거나 해제되는 곳과 재개발, 재건축, 개발예정 지대 주변지역에 있다.
행정상 제한은 그냥 내버려두면 투자자들이 너무 몰려 어지럽힐 곳에 가해진다.
사람들이 호시탐탐 노리고 있는 곳은 그만큼 많은 시선을 끌 만한 요인이 풍부하기 때문이다.
난개발이 되었어도 사람들이 아랑곳하지 않고 몰려가는 용인, 파주 지역이 대표적이고
다음으로는 오산, 김포, 화성, 광주, 천안 등이다.
이런 곳에서 난개발 대책으로 나올 도로, 학교, 공원 등의 공공용지는 주변지역을 변화시키며 자본적 부동산을 낳게 한다.
외환위기경제 이후 부익부빈익빈, 좋은 것은 더 좋아지고 나쁜 것은 더 나빠지는 현상이 이곳이라고 비켜갈 수는 없다.
양질의 부동산이라고 판단된다면 더 빠질 것을 기다려서는 안 된다. 주춤거릴때가 바로 기회가 될 수 있다.
무조건 저가로 구입하려 할 것이 아니라 자본이득가치가 높은 부동산을 조금 저렴하게 구입하려는 자세가 필요하다.
남보다 앞선 판단과 행동을 투자전력의 최우선으로 삼는 지혜가 요구된다.
주식시장에서도 이제 다 틀렸다고 아우성일 때 좋은 먹거리가 보이듯이 부동산도 이제 끝났다고 생각될 때가
바로 경쟁자 없이 목표고지에 무혈 입성할 수 있는 기회인 것이다.
대부분의 사람들은 남보다 앞서 움직이는 것을 좋아하지 않는다.
누군가가 먼저 사면 뒤따라 사고, 옆집이 집을 팔면 나도 팔고 싶어 한다.
그러나 성공투자를 위해서는 이와 같은 부화뇌동식의 투자는 삼가야 한다.
아파트 전세가격은 6개월 후 아파트 가격의 바로미터로 작용한다. 실수요인 임대수요가 전세 물량을 넘어선다는 것은
공급이 부족한 지역임을 증명해 주는 것이다. 사계절을 넘는 발상을 가진 투자자라면 이럴 때
없는 전세 물건을 찾으러 다닐 게 아니라, 몇 절기를 뛰어넘어 중형아파트나 블루칩 지역이라면 중대형아파트를 구입하는
선회결정을 할 것이다. 전세 물량이 파동을 겪는다고 해도 부동산 시자의 비탄력적 반응효과 때문에
즉시 중형아파트 방매 물건을 회수하거나 매도희망가격을 단번에 올리지는 못하기 때문이다.
갑작스럽게 거래가 실종되거나 매물이 자취를 감추었다면 개발계획이 발표되었다는 증거이다.
그러나 이런 단계로 접어들기 전에 이미 시장에는 미약한 변화가 일기 시작하는데, 이때가 바로 투자의 적기라고 할 수 있다.
방매기간이 6개월 이상이 되어도 한번 물어오는 사람이 없었는데 어느 날 갑자기 여러 중개업소에서 매매확인전화가 온다면
시장이 꿈틀거리는 미진의 신호가 온 것이다. 드나드는 사람 하나 없던 허허벌판에 갑자기 외지인들이
빈번히 눈에 띄는 것도 마찬가지 신호이다.
계획발표 전, 착공 전, 완공 전 6개월이라는 타이밍을 잡아라. 6개월간 30%의 상승을 기대할 수 있는데,
이는 평균적인 수치에 불과하다. 평생 몇 번 올까말까 하는 좋은 기회였는데 몇 푼 안 되는 이자를 감당하지 못해
아파트 공사진행중, 준공, 입주 완료라는 세단계의 상승기회를 놓쳤다는 건 안타까운 일이다.
보통사람들은 은행 금리보다 높으면 된다는 생각으로 연 7%대의 임대소득에 매달리고 있다. 그러다보니 수익적 부동산 투자는 나날이 경쟁이 치열해질 전망이다. 반면 반사적으로 자본적 투자의 기회는 포착이 용이해져 늘어만 갈 것이다.
담보대출시, 금리뿐만 아니라 보이지 않는 조건인 갱신기간, 중도상환 여부, 설정비 부담 정도, 감정평가액의 차이,
방 개수에 따른 공제 정도등을 하나하나 다른 곳과 검토 비교하여 가장 유리한 곳을 선택해야 한다.
좀더 유리한 조건으로 받아놓은 근저당권은 그렇지 못한 조건으로 설정된 것보다 부동산을 갈아탈 때 그 가치가 커보이는 법이다.
자본이득을 목적으로 하는 투자는 그 지역의 역사를 읽은 뒤에 행해도 늦지 않다. 과거의 상태, 현재 현황을 알아야
미래 변화를 내다볼 수 있다. 중개인의 말이나 광고를 보고 처음 만난 낯선 지역에서 이런 흐름을 읽어낸다는 것은
장님이 코끼리 다리 잡는 격이라 할 수 있다.
투기억제대책은 이제 행정이 아니라 금융을 통해서 지속될 가능성이 높다. 관치금융이라는 비난을 무릅쓰고서라도
은행을 통제하여 부동산담보대출의 안정성을 더 높이고, 금리의 3중 구조를 심화시켜 나갈 것이다.
통제로 인한 은행수익을 보전해주기 위해 예대 마진 폭을 확대시키고 서민들의 주택대출 이자 부담 증가를 완화시키기 위해
예금이자율 하락, 대출이자율 상승, 서민주택자금이자 경감의 3중구조가 등장할 것이다.
1988년 서울올림픽 개최 전후 시기가 일제히 함께 오르내리는 '종합지수 순종형 투자시기'였다면
외환위기경제를 겪은 이후의 지금은 좋은 것과 그렇지 못한 것이 차별화 되는 '개별종목 장세적 투자시기'라 할 수 있다.
부동산도 이와 비슷한 양상으로 전개되어 왔다.
등락의 차이는 있지만 일단 아파트를 사서 매매차익을 얻은 경험이 있는 사람들 중에는 자신도 부동산 투자에는 일가견이 있다는 착시현상자들이 많다. 지금도 옛날처럼 대충해도 되는 것으로 생각하여 과거 그대로 답습하려 한다면
먼저 '부동산이 전체적으로 상당 폭 올라 있다는 점, 차별화된 지역과 종목 장세라는 점'을 염두에 두어야 한다.
아파트 바람이 한번 지나가면 아파트 다음으로 비교적 안전한 토지분양시장에 새바람이 인다.
그 중 토지공사, 주택공사, 지방자치단체에서 분양하는 토지는 더욱 안전하다고 알려졌기 때문에 추첨식 분양 토지는
그 경쟁률이 수백 대 일을 기록하고, 입찰토지에는 예정가에 2배를 써도 낙찰되기가 어려울 정도다.
투자의 정도를 걸어라. 정상적인 투자라면 다음 사항은 기본적으로 지켜야 한다.
일단 부동산을 구입했으면 1년 이상은 보유한다. 미등기 전매는 절대 하지 않는다.
분양권 거래를 1년에 2회 이상 했으면 거래신고를 솔직히 한다.
이것만 지킨다면 행정의 칼날이건 세무조사건 무서울 게 없다.
관심분산용 후속대책에 현혹되지 말라. 행정작용이 가해진 뒤에는 부동산을 안정시키는 차원에서 언론을 통해
투자자의 관심을 다른 곳으로 분산시키는 공급확대정책이 등장한다. 연속적으로 터지는 신도시개발, 강북 뉴타운,
행정수도, 문화수도 등으로 전국을 지역별 개발 게임의 도가니로 몰고가 해당 지역 사람들과 인접지역을 들뜨게 한다.
하지만 이런 뒤 곧이어 투기지역을 확산시켰다는 비난성 여론을 무마하기 위해 개발계획공표지역 내
거래조사와 자금출처조사를 행하고 해당지역을 투기지역으로 묶는다.
중소형아파트 임대료는 교통, 할인점, 학교에 의해 좌우된다.
충청권은 행정수도가 아니어도 교통시설이나 사회간접자본이 활발히 투입될 지역이면서 수도권의 지가가 급등하여
상대적 수요가 몰릴 지역이었다. 행정수도가 들어설 곳은 기존의 기반시설을 이용할 수 있는 곳이기 때문에
수도권 신도시와 같은 큰 규모로 착각해서도 안될 것이다.
글쓴시간 : 2003/07/23
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