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책이름 : 부동산 투자신탁 리츠
지은이 : 랄프 블록(Ralph L. Block)
옮긴이 : (주)한화리츠팀
감역 : 이성근
펴낸곳 : 청림출판
다음은 책의 중요 문구들 모음이다.
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리츠 : 주식시장의 간접투자 상품인 '뮤추얼 펀드'처럼 부동산 시장에서의 부동산 간접투자 상품이다.
리츠를 처음으로 상품화한 미국에서의 리츠는 해를 거듭하면서 일반 주식보다 높은 배당, 우량주에 버금가는 주가 상승,
언제나 자금화할 수 있는 환금성, 부동산 투자의 안정성을 제공하는 우수한 투자상품이다.
또한 회사는 우수한 부동산 전문가들을 충분히 확보하고 있어 끊임없이 부동산을 개발, 관리, 판매, 이용할 수 있는
효율적인 방법을 개발해내는 부동산전문회사이다.
미국의 리츠 회사는 간접투자 형태로 조성된 펀드로 부동산을 구입, 관리하고 연간 6~9% 수익배당과
각 투자자가 소유한 리츠 주식에 대하여도 연간 5~10%의 가치상승을 달성하여 다른 투자상품보다
높은 수익 가치가 있고 건실한 투자기회를 제공하였다.
리츠에는 지분형 리츠(Equity REIT) 와 모기지형 리츠(Mortgage REIT) 라는 두가지 기본 구조로 되어 있다.
지분형 리츠 - 운영자가 상장거래되는 회사여야 하며, 주요 사업으로는 실물자산을 매수, 경영, 수리, 유지 관리
때로는 매각하는 일을 한다. 특히 호경기일 때는 자산 인수는 물론 활발하게 신규 자산을 개발하기도 한다.
이러한 지분형 리츠는 정부로부터 법인에게 주어지는 세제혜택을 받을 수 있으며,
법적으로는 적어도 순이익의 95%를 투자자들에게 배당금으로 지급해야 한다.
모기지형 리츠 - 다수의 투자자들로부터 자금을 위탁받아 수익용 부동산을 담보로 대출을 해주거나
기타 채권을 발행하고 관리하여 수익을 올리는 리츠이다.
지분형 리츠는 모기지형 리츠에 비해, 금리변동에 더 안정적이며, 또한 전통적으로 다른 리츠에 비해
더 많은 수익을 창출해 왔으며, 위험부담이 적으며, 유동성도 원활하다.
리츠 분석가들은 일반적으로 분기별, 그리고 매년 오차 범위 한도 1~2% 내에서 매우 정확한 예측을 해낸다.
이것은 리츠에는 운영자금의 흐름, 임대료, 잠재적 성장, 부동산 운영비용에 있어 안정성과 예측성이 있기 때문이다.
기술주에 비해 리츠는 그리 자극적이거나 재미가 없는 것은 사실이다.
리츠는 부동산을 소유한다. 그러므로 당신이 리츠를 사게 되면,
당신은 단순히 그 부동산만을 구매하는 것이 아니라 하나의 비즈니스를 사는 것이다.
리츠는 채권과 달리 부동산의 내재 가치가 상승하고, 임대료가 증가함에 따라 리츠의 상품 가치도 함께 상승한다.
또한 리츠는 채권, 우선주 또는 공기업 주식과 같이 금리에 민감하지 않다.
리츠의 법률상 특징(미국)
1. 리츠는 자본소득을 제외하고 매년 과세 대상 수익의 95% 이상을 주주들에게 배당금으로 분배해야 한다.
2. 리츠는 자산의 75% 이상을 부동산, 저당대출, 다른 리츠 주식, 현금 또는 국채에 투자해야 한다.
3. 리츠는 총수익의 75% 이상을 임대료, 저당 이자 또는 부동산 매각 소득에서 이끌어내야 한다. 그리고 95% 이상은 이들 사업과 배당금, 이자, 유가증권 매각 소득에서 나와야 한다.
4. 리츠는 100명 이상의 주주가 있어야 하고, 5명 이하의 주주들 지분이 50%를 초과하지 않아야 한다.
리츠의 역사에 있어서 대부분은 아니지만 오랜 기간 동안, 경기 상승세에서는 오히려 부동산 시장은 어려웠던 반면
침체시장에서는 수익을 창출했다. 이는 강세장에서는 결국 과잉건설을 초래하여, 경쟁을 심화시키고 몇 년 동안
운영수입 감소로 이어질 수 있기 때문이다. 반대로 약세장에서는 기존 자산의 시장가격을 저하시킨다.
약세장일때 대부분의 리츠가 다른 전망 좋은 매수인들보다 비싸지 않은 가격에 자본을 유치할 수 있기 때문에
그들은 장기적인 전망으로 헐값에 부동산을 매입하는 능력이 있다고 할 수 있다.
리츠는 상상할 수 있는 모든 종류의 부동산에 투자할 수 있다.
즉 아파트, 소매점, 업무용 및 산업용 부동산, 창고시설, 호텔, 생활보조시설, 골프장, 심지어 교도소에 이르기까지 말이다.
부동산 주기에는 침체기, 회복기, 호황기, 과잉건설 및 다시 침체국면이 있고, 이러한 주기는 리츠의 실적에 영향을 미칠 수 있다. 아무리 리츠라해도 주기는 있게 마련이다. 그리고 그 주기를 따라 변동성을 갖고 있다.
리츠가 오랫동안 의구심을 불러일으켜 왔던 큰 이유 중에 하나는, 자산을 주식시장에 투자했던 대부분의 사람들이
부동산에 대해 편견을 가지고 있었던 반면, 전통적으로 부동산에 투자를 했던 많은 사람들은 주식시장을
잘 이해하지 못하기 때문이다. 리츠는 어느 범주에도 들어가지 않기 때문에, 그 틈새에서 투자자들로 하여금
가치의 혼동을 초래하고 있었던 것이다.
일반적으로 리츠의 자산가치를 평가할 때에는 수급과 같은 시장 요인이 인플레이션보다 더 중요하다. 그러므로 부동산 투자자들은 인플레이션보다 시장 여건과 경영 능력에 더 중점을 뒤야 한다.
다행스럽게도 리츠는 대부분의 다른 상장 회사들보다 그 내부 경영진이 소유한 주식의 비율이 높다.
당신이 투자시 고려해야 할 가장 중요한 요소 중 하나는 어떤 자산이든 팔기 전까지 얼마나 오래 기다릴 수 있는가
하는 것이다. 그것은 당신의 투자 목적에 따라 많이 좌우된다. 당신은 집을 사기 위해 저축을 하고 있는 신혼자인가?
아니면, 이제 학교 교육을 시작할 5살짜리 자녀가 있을 수도 있고, 대학 수업료에 대한 고민을 시작할 필요를 느끼고
있을 수도 있다. 또는 은퇴에 대해 고민하기 시작한 베이비붐 세대일 수도 있다.
단기간에 큰 수익을 노리는 적극적(공격적)인 투자자는 자신의 자산 중 많은 부분을 리츠에 투자해서는 안 된다.
리츠에 관하여 한 가지 좋은 점은 투자가치가 없는 것으로 판명된 것조차도 그렇게 급작스럽게 가격하락을 하지는
않는다는 것이다. 때때로, 보통 지나친 부채 때문에 리츠 주식에 큰 가격 하락이 나타나기도 하지만
그 하락은 최소한 점진적인 것이었기 때문에, 투자자들에게 그것에 대응할 기회를 제공해 왔다.
대개는 크게 감소한 배당금 때문에 더 갑작스러운 하락이 발생하지만, 심지어 그런 때에도 암시는 제공되어 왔다.
다만 한 가지 조심할 것이 있다면, 그것은 비 정상적으로 높은 배당금이다.
아무리 좋은 상황이라도, 이는 오랫동안 지속되지 못하게 마련이다.
Institutional Real Estate Securities 의 지오프 도어맨은 나는 리츠가 유일한 것이라고 믿는다라고 말한다.
주식 시장에는 사업을 계속하고자 하는 고객(임차인)의 필수 요소인, 비교적 안정적이고 확정적인,
계약상 수익(임대료)으로 이루어진 부산 투자된 운용자산에 근거한 캐시플로(현금흐름)를 갖는 다른 부문은 없다.
결과적으로, 다른 법인 회사만큼 사업주기에 의해 영향을 받는다고 하더라도, 리츠 캐시플로는 다른 대부분의 캐시플로보다
더 안정적인 경향이 있는 것이다. 그러므로, 리츠는 (그들의 주식시장의 효과로) 물가인상에도 잘 적응하지만
하락시에도 안정적인 경향이 있는 비교적 높고 안정적인 수익을 제공해준다.
모든 리츠는 두 가지의 주요 위험 요소에 노출되어 있다. 즉 이용 가능한 임대 자산의 공급과잉과 금리상승이 그것이다.
리츠 투자자들은 업계 및 리츠의 경영전략과 목적에 따른 선택의 폭이 넓고, 그 선택의 폭은 전체 산업의 성장과 함께
더욱 넓어지고 있다. 리츠 투자는 지금까지도 수익주 투자자들에게 매우 큰 보람을 제공해 왔지만,
새로운 기회 또한 풍부하기 때문에 가장 크게 성공한 자는 이제부터 나올 것이다.
글쓴시간 : 01/01/26 22:54
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